대법, “공인중개사 의도된 공제사고로 전세금 떼이면 협회가 보상”

【분 야】 민법, 약관의 규제에 관한 법률, 공인중개사법


【뉴 스】

최근 대법원은 2009년 11월 이전 한국공인중개사협회와 공제계약을 맺은 공인중개사가 부동산을 중개하면서 여러건의 중개사고를 일으킨 경우 공인중개사협회는 피해자 각각에게 공제금의 한도까지 지급해야 한다고 판시하였다. 즉 건물주를 대신해 임대계약을 체결한 공인중개사가 세입자의 전세보증금을 가로채는 사기를 친 경우, 설령 공인중개사가 공인중개사협회와 공제계약을 체결할 당시 ‘공제사고’를 일으킬 의도를 갖고 있었더라도, 협회가 손해를 배상해야 한다는 것이다. 

재판부는 판결문에서 "주채무자에 해당하는 중개업자가 공제계약을 체결함에 있어 중개사협회가 공제계약 체결의 의사표시를 취소했다고 하더라도, 원고 등이 그와 같은 기망행위가 있었음을 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 그 취소로 원고 등에게 대항할 수 없다"고 밝혔다.

또한 “원고 등이 전세계약을 체결할 당시 중개인이 제공한 공인중개사협회 발행 공제증서 사본의 표면에는 ‘공제금액 1억원에 대한 보상금액은 공제가 입금액을 한도로 한다’고만 되어 있어 ‘공제사고 1건당 보상금액은 공제가입금액 한도로 한다’는 취지인지가 불확실하다”며 “약관 조항이 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석해야 하므로 이 약관은 공제사고 1건당 보상한도를 정한 것으로 해석되어야 한다.”고 판시하였다.


【해 설】

1. 사안의 개요

공인중개사 丙은 서울 서초구 반포동에 있는 한 다세대주택에 관해 건물주로부터 건물관리, 월세임대차 계약 체결 및 월세 수령 등의 업무 일체를 위임받아 처리해왔다. 전세계약 체결에 아무런 권한이 없던 丙은 이 다세대주택 3층에서 임대보증금 500만원, 월세 38만원에 임차해 거주하던 세입자를 내보내고, 2007년 8월 甲 및 乙과 전세보증금 5000만원에 전세계약을 체결했다. 그런데 丙은 건물주에게 甲 및 乙과 체결한 전세계약을 숨기고 이들로부터 받은 전세보증금 5000만원을 지급하지 않은 채 종전 임차인으로부터 받아오던 월세 38만원을 건물주에게 지급했다.

丙은 임대인과 임차인이 서로 마주치지 않는 것을 이용해 임대인들에게는 허위의 월세계약서를, 임차인들에게는 허위의 전세계약서를 교부하는 방법으로 차액을 가로챈 것으로 드러났다. 丙은 이 같은 수법으로 2001년 12월부터 2008년 1월까지 128차례에 걸쳐 이 사건 건물주 등 임대인들 명의의 전세계약서를 위조해 임차인들에게서 전세금 명목으로 수십억 원을 편취한 혐의(사기)등으로 기소돼 2009년 징역 7년의 확정판결을 받고 복역 중이다.

앞서 공인중개사 丙은 2007년 5월 공제기간을 2008년 5월까지로 하고 보상한도인 공제가입금액을 1억원으로 하는 내용의 공제계약을 공인중개사협회와 체결했다. 이에 甲 및 乙은 “건물주에게서 받은 230만원을 제외한 나머지 전세보증금 4770만원을 지급하라”며 공제계약에 따른 배상책임이 있는 공인중개사협회를 상대로 소송을 제기했다.

2. 각 당사자의 주장내용

원고들인 甲 및 乙은 공제계약에 따라 공인중개사협회는 전세보증금 5천만원 중 건물주가 반환한 230만원을 제외한 나머지 4,770만원을 지급할 의무가 있다고 주장했다.

이에 대해 피고인 공인중개사협회는 丙이 사기 의도를 속이고 공제계약을 체결한 까닭에 계약 자체가 무효이며, 설사 계약이 유효할지라도 이미 丙에게 사기를 당한 다른 피해자에게 공제한도액인 1억원을 지급하였으므로 더는 지급의무가 없다고 주장했다.

이에 대해 원심 및 항소심은 피고 주장을 받아들이지 않았으며 공제계약의 지급 한도액 역시 공제사고 1건당 보상 한도를 정한 것으로 판단하였고, 이에 피고가 상고하여 대법원에서 계속되었다.

3. 대법원 판결의 입장

대법원은 “피고는 원고에게 4770만원을 지급하라”고 판결한 원심을 확정했다.

(1) 공제계약 무효에 대하여

재판부는 “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제42조에 의하여 피고가 운영하는 공제사업은, 비록 보험업법에 의한 보험사업은 아닐지라도 그 성질에 있어서 상호보험과 유사하고 중개업자가 그의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도로서, 중개업자와 피고 사이에 체결된 공제계약은 기본적으로 보험계약으로서의 본질을 갖고 있으므로, 적어도 공제계약이 유효하게 성립하기 위해서는 공제계약 당시에 공제사고의 발생 여부가 확정되어 있지 않아야 한다는 우연성과 선의성의 요건을 갖추어야 한다. 여기서 ‘우연성’이란 특정인의 의사와 관계없는 사고라는 의미의 우연성을 뜻하는 것이 아닐 뿐만 아니라, 특정인의 어느 시점에서의 의도와 장래의 그 실현 사이에 필연적, 기계적인 인과관계가 인정되는 것도 아니므로, 중개업자가 장래 공제사고를 일으킬 의도를 가지고 공제계약을 체결하고 나아가 실제로 고의로 공제사고를 일으켰다고 하더라도, 그러한 사정만으로는 공제계약 당시 공제사고의 발생 여부가 객관적으로 확정되어 있다고 단정하여 우연성이 결여되었다고 보거나 공제계약을 무효라고 볼 수 없다.”고 판시하였다.

또한 “피고가 중개업자와 체결하는 공제계약은 형식적으로는 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행을 보험사고로 하는 상호보험계약과 유사하지만 실질적으로는 보증의 성격을 가지고 보증계약과 같은 효과를 목적으로 하며, 거래당사자는 공제계약을 신뢰하여 중개업자의 중개행위에 따라 부동산거래를 하는 것이 보통이므로, 일반적으로 타인을 위한 보험계약에서 보험계약자의 사기를 이유로 보험자가 보험계약을 취소하는 경우 보험사고가 발생하더라도 피보험자는 보험금청구권을 취득할 수 없는 것과는 달리, 공제계약의 경우 거래당사자가 중개업자의 공제 가입을 확인한 후 중개업자의 중개행위에 따라 거래계약을 체결하거나 혹은 중개업자에게 중개를 의뢰하면서 금원을 교부하는 등으로 공제계약의 채권담보적 기능을 신뢰하여 새로운 이해관계를 가지게 되었다면 그와 같은 거래당사자의 신뢰를 보호할 필요가 있다. 그러므로 주채무자에 해당하는 중개업자가 공제계약을 체결함에 있어서 피고를 기망하였다는 이유로 피고가 공제계약 체결의 의사표시를 취소하였다 하더라도, 거래당사자가 그와 같은 기망행위가 있었음을 알았거나 알 수 있었다는 등 특별한 사정이 있는 경우가 아니면 그 취소를 가지고 거래당사자에게 대항할 수 없다.”고 판시한 후, “이러한 법리는 ‘공제계약에 관하여 공제가입자 또는 그 대리인의 사기가 있었을 때에는 무효로 한다”는 공제약관에 의하여 피고가 공제계약의 무효를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.”고 밝혔다.

이에 따라 “설령 부동산중개업자가 이 사건 공제계약을 체결할 당시 장래 공제사고를 일으킬 의도를 가지고 있었다고 하더라도 그러한 사정만으로는 이 사건 공제계약을 체결할 당시 이미 공제사고의 발생 여부가 객관적으로 확정되어 있어서 이 사건 공제계약이 무효가 된다고 볼 수는 없다. 또한 피고의 주장과 같이 부동산중개업자가 이 사건 공제계약을 체결할 당시 기왕의 편취사실 및 장래 공제사고를 일으킬 의도가 있음을 피고에게 고지하지 아니한 것이 기망행위에 해당한다고 보더라도, 원고들은 이 사건 공제계약의 채권담보적 기능을 신뢰하여 이 사건 전세계약을 체결함으로써 새로운 이해관계를 가지게 되었다고 할 것이므로, 피고는 이러한 원고들에게 이 사건 공제계약에 관하여 중개업자의 기망이 있었다는 이유로 이 사건 공제약관 제17조에 의하여 무효를 주장하여 대항할 수는 없다.”고 판시하여 본 공제계약은 여전히 유효함을 확인하는 판시를 하였다.

(2) 약관의 해석에 대하여

대법원은 본 사안에 적용되는 공제약관의 해석에 관하여 아래와 같이 판시하였다.

먼저, “약관의 해석은 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개개 계약 당사자가 기도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 보험단체 전체의 이해관계를 고려하여 객관적, 획일적으로 해석하여야 하며, 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다.”고 판시하였다.

이에 따라 “이 사건 전세계약 체결 당시 중개업자가 원고들에게 제공한 피고발행의 공제증서 사본의 표면에는 ‘공제금액 1억원’ 및 공제기간과 함께 ‘피고는 뒷면에 기재된 공제약관 및 이 증서에 기재된 내용에 따라 공제계약을 체결하고 그 증으로 이 증서를 발행합니다’는 내용이 기재되어 있고, 피고의 공제약관 제1조(보상책임)는 ‘피고는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사법에 의한 손해배상책임을 짐으로써 거래당사자가 입은 손해를 공제증서에 기재된 사항과 이 약관에 따라 보상하여 드립니다’라고, 제2조(보상의 한도와 범위)는 ‘피고가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다’라고 각기 규정하고 있음을 알 수 있다. “고 판시한 후, “공제약관 제1조와 제2조 및 공제증서의 공제금액란의 문구를 놓고 평균적 고객의 관점에서 평이하고 통상적이고 자연스러운 의미로 연결하여 이해하면, 이를 ‘피고는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사법에 의한 손해배상책임을 짐으로써 거래당사자가 입은 손해를 보상하되, 그 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다’라고 해석할 여지가 충분하고, 공제약관 제2조를 ‘공제사고 1건당 보상한도’로 보는 해석에 객관성과 합리성도 인정된다. 따라서 앞서 본 약관해석의 원칙에 따라 피고의 공제약관 제2조는 이를 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석함이 상당하다고 할 것이다.”라고 판시하여 고객인 원고들에게 유리한 해석으로 판시하였다. 

결국 재판부는 당해 공제계약의 새로운 이해관계자를 보호하여야 하므로 당해 공제계약은 유효하다고 보았고, 또한 고객에게 유리한 약관해석의 원칙을 적용하여 공제금 한도액의 범위를 판시하였다.

4. 결론

본 판결은 공인중개사의 의도된 공제사고에 대해서도 거래당사자의 신뢰를 보호할 필요가 있기 때문에 협회가 손해배상을 해야 한다고 판시하였을 뿐만 아니라, 그 범위에 대해서는 약관 해석의 원칙에 따라 고객에게 유리하게 해석하여 공인중개사가 부동산 중개관련 여러 건의 사고를 일으킨 경우에는 협회는 각 사고마다 공제금 한도액을 지급해야 한다고 하여 원고들에게 유리한 해석을 하였다.

당해 판결은 2009년 11월 이전에 한국공인중개사협회와 공제계약을 맺은 공인중개사가 부동산을 중개하면서 일으킨 중개사고에 대해 적용되는 해석이다. 이에 따라 공인중개사협회는 ‘협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다’라는 약관 문구가 모호해 공제금 지급 범위를 둘러싸고 분쟁이 반복되자 2009년 11월 ‘건수에 상관없이 보상받을 수 있는 공제금의 총 합계액은 공제가입금액을 초과하지 못한다.’고  개정했다.


【관련조문】

○ 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)
①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
③전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

○ 약관의 규제에 관한 법률 제5조(약관의 해석)
① 약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 해석되어야 하며 고객에 따라 다르게 해석되어서는 아니 된다.
② 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다.

○ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제42조(공제사업)
①협회는 제30조의 규정에 의한 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다.
②협회는 제1항의 규정에 의한 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토해양부장관의 승인을 얻어야 한다. 공제규정을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. [개정 2008.2.29 제8852호(정부조직법)]
③제2항의 공제규정에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공제사업의 범위, 공제계약의 내용, 공제금, 공제료, 회계기준 및 책임준비금의 적립비율 등 공제사업의 운용에 관하여 필요한 사항을 정하여야 한다.
④협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 하며, 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토해양부장관의 승인을 얻어야 한다. [개정 2008.2.29 제8852호(정부조직법)]
⑤협회는 대통령령이 정하는 바에 따라 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문•협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다.
⑥국토해양부장관은 협회가 이 법 및 공제규정을 준수하지 아니하여 공제사업의 건전성을 해할 우려가 있다고 인정되는 경우에는 이에 대한 시정을 명할 수 있다. [개정 2008.2.29 제8852호(정부조직법)]
⑦ 「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」 에 의한 금융감독원의 원장은 국토해양부장관으로부터 요청이 있는 경우에는 협회의 공제사업에 관하여 검사를 할 수 있다. [개정 2008.2.29 제8852호(정부조직법), 제8863호(「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」)]